Φόρος Μεταβίβασης

Έχεις άραγε γνώση για τον φόρο που επιβάλλεται κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου; Ξέρεις ποιος είναι υπεύθυνος για την καταβολή του και πώς εφαρμόζεται η διαδικασία; Αν σκοπεύεις να γίνεις ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο να είσαι ενήμερος. Διάβασε το ακόλουθο άρθρο για να μάθεις όλες τις λεπτομέρειες για το ΦΜΑ!

Ποιος είναι ο φόρος κατά την μεταβίβαση ακινήτων;

Αυτός ο φόρος αφορά κάθε συναλλαγή αγοράς-πώλησης ακινήτου και εισπράττεται από το κράτος. Διαφορετικά φορολογικά καθεστώτα ισχύουν για γονικές παροχές και κληρονομίες, όπου εφαρμόζονται οι αντίστοιχοι φόροι.

Πριν την ολοκλήρωση του νομικού εγγράφου για τη μεταβίβαση του ακινήτου, τα δύο μέρη συμπληρώνουν μια κοινή φορολογική δήλωση για τον φόρο μεταβίβασης (ΦΜΑ). Το κόστος του φόρου βαραίνει τον αγοραστή.

Ενώ παλαιότερα η δήλωση αυτή κατατίθετο στη Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (Δ.Ο.Υ.) που έχει τη χωρική αρμοδιότητα του ακινήτου, τώρα με την ενεργοποίηση της διαδικτυακής πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, η υποβολή της δήλωσης γίνεται ηλεκτρονικά.

Ποιος είναι ο σκοπός του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ);
Ο ΦΜΑ αποτελεί έναν βασικό τρόπο για την κρατική φορολόγηση από την ακίνητη περιουσία. Μέσω αυτού, το κράτος εξασφαλίζει έσοδα που συμβάλλουν στη χρηματοδότηση των δημοσίων υπηρεσιών και εξόδων.

Ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του ΦΜΑ;
Η υποχρέωση πληρωμής του ΦΜΑ βαραίνει τον αγοραστή της ακίνητης περιουσίας, ο οποίος πρέπει να εξοφλήσει τον φόρο προτού εκδοθεί το σχετικό συμβόλαιο. Ποια είναι τα λοιπά έξοδα που συνοδεύουν την αγορά ενός ακινήτου;

Ο ΦΜΑ δεν είναι το μόνο επιπρόσθετο έξοδο κατά την αγορά ενός ακινήτου. Πρέπει επίσης να υπολογίσετε την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα έξοδα τίτλου που καλύπτει ο δικηγόρος, το κόστος εγγραφής στο υποθηκοφυλάκειο και τη μεσιτική αμοιβή.
Εάν σκοπεύετε να προβείτε σε αγορά ακινήτου, οι φόροι και τα υπόλοιπα έξοδα πρέπει να ληφθούν υπόψη στον συνολικό προϋπολογισμό σας.

Πώς καθορίζεται ο ΦΜΑ;

Για τον υπολογισμό του φόρου που αναλογεί, ο τύπος που εφαρμόζεται είναι: ΦΜΑ = Φορολογητέα Αξία x Συντελεστής ΦΜΑ. Στα περισσότερα σενάρια, ο συντελεστής για το ΦΜΑ αντιστοιχεί στο 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζεται. Ωστόσο, μπορεί να υπάρχουν εξαιρέσεις με βάση συγκεκριμένες ειδικές συνθήκες.

Η φορολογητέα αξία καθορίζεται από την μεγαλύτερη αξία μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και της τιμής που έχει συμφωνηθεί και αναφέρεται στο συμβόλαιο. Τα προσωπικά κριτήρια του αγοραστή, όπως η αγορά της πρώτης κατοικίας, επηρεάζουν το αφορολόγητο όριο, το οποίο θα αναπτύξουμε περαιτέρω.

Προετοιμασία και Υποβολή Δήλωσης Φόρου για Μεταβίβαση Ακινήτου
Είναι συνηθισμένη πρακτική για τον συμβολαιογράφο να προμηθεύεται εκ των προτέρων όλα τα απαιτούμενα έγγραφα και να επικυρώνει τη νομιμότητά τους προτού συνταχθεί το συμβόλαιο. Η Βεβαίωση Μηχανικού είναι ιδιαιτέρως κρίσιμη, καθώς επικυρώνει τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου. Αφού έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαραίτητα, προχωρά στην υποβολή της δήλωσης για το ΦΜΑ.

Ο συμβολαιογράφος καταρτίζει τη δήλωση του ΦΜΑ εξ ονόματος και του αγοραστή και του πωλητή, περιλαμβάνοντας τα στοιχεία του ακινήτου και των εμπλεκομένων μερών. Επίσης, είναι απαραίτητη η συμπλήρωση του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου (ΦΥΑΑ) για να καθοριστεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Με την καταχώρηση της τιμής της μεταβίβασης, η ηλεκτρονική πλατφόρμα αυτομάτως υπολογίζει το φόρο που αναλογεί.

Και ο αγοραστής και ο πωλητής λαμβάνουν αυτόματη ειδοποίηση για την υποβολή της δήλωσης μέσω του εν λόγω email που είναι συνδεδεμένο στο λογαριασμό τους στο Taxisnet. Στη συνέχεια, ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την εξόφληση του δικαιούμενου φόρου.

Τα Βήματα για την Υποβολή της Δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου
Είναι σημαντικό για τον συμβολαιογράφο να έχει στη διάθεσή του όλα τα απαραίτητα έγγραφα προτού συντάξει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Η Βεβαίωση Μηχανικού είναι ένα έγγραφο που έχει καθοριστικό ρόλο, καθώς επιβεβαιώνει τον χώρο σε τετραγωνικά μέτρα. Με τη συλλογή των εγγράφων, η δήλωση είναι έτοιμη να υποβληθεί.

Επομένως, ο συμβολαιογράφος διαμορφώνει την αναγκαία δήλωση, καταχωρώντας τα δεδομένα του ακινήτου και τα στοιχεία των εμπλεκομένων μερών. Είναι απαραίτητη η συμπλήρωση του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου (ΦΥΑΑ) για να καθοριστεί η αντικειμενική τιμή. Η πλατφόρμα αυτόματα υπολογίζει το φόρο που αντιστοιχεί στη μεταβίβαση.

Τα εμπλεκόμενα μέρη λαμβάνουν ηλεκτρονική ενημέρωση μέσω των συνδεδεμένων email λογαριασμών τους στο Taxisnet, σχετικά με την υποβολή της δήλωσης. Εκείνο που απομένει είναι η εξόφληση του φόρου από τον αγοραστή.

Πληρωμή του ΦΜΑ
Μέσω τραπεζικού λογαριασμού: Πληρωμή μέσω web banking ή με χρεωστική κάρτα από ελληνικές τράπεζες.
Online: Πληρωμή μέσω της πλατφόρμας myProperty.gr με χρήση των προσωπικών σας κωδικών του Taxisnet. Η πληρωμή με πιστωτική κάρτα δεν είναι εφικτή.
Σε φυσικό κατάστημα: Εξόφληση φόρου σε κατάστημα ΕΛΤΑ ή ΟΠΑΠ.

Χρονική Προθεσμία

Ο αγοραστής πρέπει να προβεί στην εξόφληση του φόρου εντός 3 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης.
Με την εξόφληση του φόρου, η διαδικασία ολοκληρώνεται και το ακίνητο μπορεί να παραδοθεί στον αγοραστή, κατόπιν των νόμιμων ελέγχων και των απαραίτητων ενημερώσεων από τον συμβολαιογράφο.

Για την απόκτηση ενός ακινήτου που θα λειτουργήσει ως πρώτη κατοικία, ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα μερικής ή πλήρους εξαίρεσης από τον φόρο μεταβίβασης.
Το ποσοστό της φορολογικής απαλλαγής καθορίζεται βάσει της αντικειμενικής αξίας του εν λόγω ακινήτου. Επιπλέον, ορισμένοι παράγοντες που αφορούν τον φορολογούμενο έχουν επίδραση στο αφορολόγητο όριο για την αγορά πρώτης κατοικίας. Ο αγοραστής πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές που καθορίζονται στην υπεύθυνη δήλωσή του, σύμφωνα με τον νόμο 1078/1980:

• Ο αγοραστής, καθώς και ο σύζυγός του και τα ανήλικα παιδιά του:
• Δεν πρέπει να διαθέτουν πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή δικαίωμα οίκησης σε άλλη κατοικία ή οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.
• Δεν έχουν επωφεληθεί στο παρελθόν από απαλλαγή φορού μεταβίβασης ακινήτου, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
• Δεν έχουν πουλήσει τα τελευταία 5 χρόνια ακίνητο ή οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
• Δεν υπάρχει οιαδήποτε συγγένεια μεταξύ των δύο πλευρών που συμμετέχουν στη μεταβίβαση.
• Ο αγοραστής έχει εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα για τουλάχιστον ένα χρόνο πριν τη χορήγηση της απαλλαγής, ή έχει σκοπό να το κάνει εντός 2 ετών από την αγορά.
• Ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να παραδώσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα που ενδεχομένως ζητηθούν μετά τη σύνταξη του συμβολαίου.

Ελάχιστα Φορολογούμενα Ποσά για Αγορά Πρώτης Κατοικίας (χωρίς ΦΠΑ)
Στην παρακάτω λίστα διατίθεται πληροφόρηση για τα ελάχιστα φορολογούμενα ποσά που σχετίζονται με την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Πηγή: Νόμος 1078/1980 - ΦΕΚ Α' 238/11.10.1980 Άρθρο 1
https://www.kodiko.gr/nomothesia/document/46154/nomos-1078-1980

Συγκεκριμένα, για μη παντρεμένους φορολογούμενους, το αγοραστέο ακίνητο είναι εξαιρετέο από φορολόγηση έως 200.000 ευρώ. Για τους παντρεμένους, το ποσό αυξάνεται στα 250.000 ευρώ. Επιπλέον, για κάθε ένα από τα πρώτα δύο παιδιά, προστίθενται 25.000 ευρώ στο φορολογικό όριο. Για κάθε επόμενο παιδί, το ελάχιστο φορολογούμενο ποσό αυξάνεται κατά 30.000 ευρώ.

Προσοχή: Εάν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει αυτά τα όρια, τότε το εξαιρετέο ποσό είναι μόνο έως το αντίστοιχο ελάχιστο. Για κάθε επιπλέον αξία, φορολογούνται οι κανονικοί φόροι.
Εάν θέλετε να υποβάλλετε αίτηση για αυτή την εξαίρεση, χρειάζεστε τα απαραίτητα εγγραφα. Είναι δυνατή η υποβολή της αίτησης ακόμη και μετά την κατάθεση της δήλωσης ΦΠΑ και τη σύνταξη του συμβολαίου. Όμως, αυτό πρέπει να γίνει πριν την τελική επίλυση της υπόθεσης.
Αφού ελεγχθούν τα εγγραφα και επιβεβαιωθεί η εξαίρεση, θα πραγματοποιηθεί η επιστροφή των φόρων. Σε περίπτωση που έχει ήδη συνταχθεί το αρχικό συμβόλαιο, θα προστεθεί μια συμπληρωματική συμφωνία για την εξαίρεση. Μόλις καταχωρηθεί η εξαίρεση, θα επιστραφούν και οι φόροι.

Παράδειγμα: Ένας παντρεμένος αγοραστής με ένα παιδί θέλει να αγοράσει ακίνητο αξίας 300.000 ευρώ. Εάν πληροί όλες τις προϋποθέσεις, έχει δικαίωμα σε μερική εξαίρεση. Δικαιούται 250.000 ευρώ συν 25.000 ευρώ για το παιδί, δηλαδή 275.000 ευρώ φορολογική εξαίρεση. Για την υπόλοιπη αξία του ακινήτου (300.000 – 275.000 = 25.000 ευρώ), θα πρέπει να πληρώσει τους κανονικούς φόρους.

Ελπίζω ότι αυτή η ανάλυση σας βοηθά να κατανοήσετε τις φορολογικές εξαιρέσεις που διατίθενται για την αγορά πρώτης κατοικίας στην Ελλάδα. Συστήνω να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για περισσότερες λεπτομέρειες.

Φόρος μεταβίβασης νεόδμητων ακινήτων
Στην Ελλάδα, τα νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται για πρώτη φορά υπόκεινται σε ΦΠΑ 24%. Αναφέρονται ως “νεόδμητα” τα ακίνητα που έχουν λάβει άδεια κατασκευής μετά την 1η Ιανουαρίου 2006. Ωστόσο, λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας και για να τονώσει τον κλάδο της κατασκευής, ο φόρος αυτός έχει ανασταλεί από το 2020

Παράλληλα, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι ένα άλλο είδος φορολόγησης που αφορά την αγοραπωλησία ακινήτων και έρχεται σε εφαρμογή με το ποσοστό του 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Αυτός ο φόρος επιβαρύνει τον αγοραστή και είναι πληρωτέο σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου που γίνεται με αντάλλαγμα. Υπάρχουν, επίσης, περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να ισχύουν φορολογικές εξαιρέσεις, ανάλογα με την κατάσταση του αγοραστή.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα διάφορα τέλη και φόρους που συνδέονται με την αγορά ακινήτου, μπορείτε να επισκεφθείτε την αντίστοιχη σελίδα του Υπουργείου Οικονομικών.